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Les fondamentaux des forces qui déterminent le prix de l'immobilier à Tel Aviv

La demande dépasse largement l'offre

Les chiffres du Bureau central des statistiques sont maintenant connus. Le prix moyen d’une transaction immobilière à Tel-Aviv au deuxième trimestre de cette année était supérieur à 3,5 millions de shekels, soit 20 % de plus qu’il y a deux ans. Le marché du logement israélien est en plein essor presque exclusivement dans la grande ville. Le delta des prix entre le centre de Tel-Aviv et le reste du pays s’élargit, bien que les deux soient en hausse. Tel-Aviv a augmenté plus rapidement. L’offre s’assèche et est largement dépassée par l’envolée de la demande.

En moyenne, les appartements sont négociés avec une prime de 10 % par rapport à la même période l’an dernier. Le prix moyen d’un petit appartement d’une à deux pièces a augmenté de 12 % pour atteindre 2,42 millions de shekels ; les prix des appartements de trois pièces ont augmenté d’un pourcentage similaire, à 3,2 millions de shekels ; tandis que les prix des appartements de quatre pièces ont augmenté de 14 % en un seul trimestre, pour atteindre 4,28 millions de shekels. Les prix des appartements de cinq pièces ont chuté de manière intéressante, de 0,8 %, à 4,7 millions de shekels.

La différence de prix entre Tel-Aviv et la ville voisine de Ramat Gan atteint désormais un pic historique de 54 %. Par rapport à Jérusalem, l’écart s’est creusé de 46 % à 67 %, et par rapport à Haïfa, de 139 % à 200 %, ce qui signifie que un appartement à Tel-Aviv coûte trois fois plus cher qu’un appartement équivalent à Haïfa. Le nombre de transactions a cependant considérablement baissé à Tel-Aviv. La sécheresse de l’offre alimente la spirale ascendante alors que les nouvelles autorisations ont chuté et que les prix des terrains ont grimpé en flèche, ce qui rend difficile pour les promoteurs de planifier de nouveaux projets.

Selon le Bureau central des statistiques, rien qu’en mai et juin, 10 600 nouvelles maisons ont été vendues en Israël. Cela représente plus de la moitié du nombre total de maisons neuves vendues en 2011 et près de la moitié du nombre total vendu en 2018. Environ 20 % de ce nombre s’explique par des achats dans le cadre du programme de prix d’achat subventionné. Au cours du premier semestre de cette année, plus de 25 000 nouvelles maisons ont été vendues en Israël.

C’est une statistique dramatique parce que le taux d’achat de maisons neuves est plus élevé que le rythme auquel elles sont construites. En un an, le stock de logements neufs à vendre a chuté de 30 % pour atteindre environ 36 000 fin juin. La spéculation est un facteur, mais la demande des acheteurs-occupants est le principal moteur de cette hausse des prix. La démographie, ainsi que la forte demande de main-d’œuvre qualifiée de haute technologie, expliquent l’essentiel de cette tendance. Contrairement à la plupart des autres économies, il est peu probable qu’un resserrement de la politique monétaire entrave la montée fulgurante des unités résidentielles à Tel-Aviv dans un avenir prévisible.

Les promoteurs ont compris la demande de logements neufs et se sont précipités pour augmenter les prix. L’Indice des prix des logements neufs a augmenté de près de 6,5 % au cours des deux derniers mois, ce qui se compare à une hausse annuelle de 7,7 % des prix de l’ensemble des maisons. Une autre statistique importante dans ce contexte est l’indice des prix des intrants du bâtiment, qui augmente à un taux annuel de 6-7.